洛杉矶各个County 地税支付方式

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我有很多第一次买房的客人对于如何支付地税都一头雾水,网络上的教程也只可以找到LACounty的。。。靠谱姐觉得有必要为支持和信任我的客人们详细的总结一下洛杉矶各个County的地税支付方式,所以奋战2天亲自查找和整理出此文,希望可以帮到大家。 洛杉矶各个County 网上付费方式: LA County: (TEL: 1-213-974-2111 OR 1-888-807-2111) https://vcheck.ttc.lacounty.gov/ 拉到下方输入验证码 → Next → Enter ‘Assessor’s Identification Number’ → Make a payment Property Tax Inquiry/ → One time payment San Bernardino: (TEL: 909-387-8307 OR 877-885-7654) http://www.mytaxcollector.com/trSearch.aspx?redir=CurrentTaxes Enter ‘Parcel Number’ → search Proceed to pay bills →  check E-pay Add to cart → Proceed to pay taxes E-check → enter check … Read More

美国投资买房轻松10步曲

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国际市场上对美国房产需求一向最为强劲,尤其是英国房产受其退欧影响、加拿大房产遭其政府部门强力控制而冷却的情况下。市场预期,2019年美国经济发展势头良好,房产投资前景更为乐观。目前投资者面临的最大问题是在美国购房需要哪些步骤,如何即顺利又轻松省时的来实现? 01 确定购房优先考虑要素 在看房前列好对房屋要求的优先顺序,会省去很多时间和精力,让您的购房经历愉悦轻松。按照重要顺序先后列出购房时优先考虑的几个必备要素。想好什么对你来说是最重要的:如预算,卧室数量,浴室数量,对房子面积和占地的要求,喜欢白人区还是华人区, 对区域和学区是否有要求,偏好平层还是双层, 是否偏好游泳池等等?举例说明如果对房子有十点要求的话,买到的房子如若可以满足其中最重要的七点就是非常不错的选择! 02 选经纪人 选经纪人可通过有过买卖经验的朋友或家人推荐,或者上网选择。 在购房时有许多细枝末节需要注意,如购房时如何抽签、房屋景观、住房协会规则、相关费用、学区、超市位置及房屋的实际价值等等,因此要找的经纪人要像靠谱姐一样不仅要经验丰富、可靠,还需要对当地房产业有深入的了解。把每位客人的买卖都当成是买卖自己的房子,保护好客人的每一份利益。买卖房屋是件大事,最忌讳的就是贪小便宜吃大亏。 03 向经纪人清楚地表述你的需求 一个优秀的经纪人会详细了解你的购房需求。告诉他们你所需房屋的特点、你的经济状况以及可能会延迟签约的限制因素。你的积极配合可协助他们尽快帮您找到适合的房屋。 04 确保资金到位 在看房选房之前必须先要确保您的购房资金已到位。了解清楚资金流转及转账到美国所需时间。要了解任何形式的转账或外币兑换的费用,哪一种手续费更优惠。如果您需要贷款买房,则需咨询房产经纪人,这些靠谱姐的团队都给您最全面的资讯和协助,会向你推荐最适合的贷款银行。 05 选房、看房 一旦经纪人在脑海中对你所需房屋有了清晰的概念之后,他们会根据你的要求发送房源供你预选,预选之后根据你的喜好进行筛选。看中之后,国外购房者可在网上查看房源,或去实地查看,或要经纪人带你“VR”看房(现场拍摄或者录制)。专业的经纪人通常不会发一大堆房源给客人 让客人自己花时间筛选,而是会自己亲自按照客人的要求筛选出大致符合客人要求的房子再发给客人,为您节省大量时间。 06 提供报价 看中合适的房源之后,你需要和经纪人合作,制定有利的报价。靠谱姐在准备报价合约方面很专业。她会根据自己对当前市场的了解、区域情况、她与卖方及其他房产经纪人的关系帮你制定出一个合适的报价。报价和约包括以下几项内容:购房定金(诚意金)、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。 在进入公证中心(ESCROW)之前买卖双方有可能遇到讨价还价过程。如果是在卖方市场的形式下,为了不拖延时间给竞争对手的其他买家机会,出价最好准确。 07 尽职调查 一旦合约签订,接下来就要开始进行尽职调查及等待过户了。尽职调查一般包括以下几点: 实地查看房屋状况及翻修需求 出具一份正式的房屋估价报告 检查房屋产权史及目前产权归属 做大环境调查报告 购买保险 查看房主协会规则,如有需要进行申请成为协会会员 提供银行贷款所需文件 靠谱姐会为您一一审阅和解释以上文件,把好每一关。 08 交易管理及过户协调 经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调,促使交易顺利达成。这些工作包括:协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是,这些文件时效性很强,签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会,通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。靠谱姐会协助你完成整个流程。 09 签字过户 过户时买方或其贷款机构付购房款,买卖双方签署过户文件。买主拿到钥匙与产权证明。产权证及贷款抵押文件由过户中介报送政府备案。 10 乔迁入住 您可选择合适的时间入住。如有需要靠谱姐会为你提供当地的室内设计师、水、电、煤气等公用事业单位及搬家公司、门房服务的信息给您,确保您入住顺利。恭喜您轻松顺利的完成了美国购房全过程!

加州房屋加建项目ADU

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1.ADU是什么? ADU (Accessory Dwelling Unit) 是第二个居住单位,具有完备的独立生活设施,可供一个或多人居住,一般而言具有以下三种形式: 独立式:这种单位独立于主体建筑之外; 附建式:这种单位贴邻建于主体建筑旁边; 改建式:在主体建筑内的空间(例如一个主卧)改建为一个独立居住单位 2.一个房屋可以加建几个ADU? 根据最新规定,一个独立屋所在的土地上只允许加建一个ADU。 3.符不符合ADU的加建条件? 根据最新规定,原则上只要是独立地权上面的独立房权都有机会进行ADU的建设。但是具体是否可以得到审批,也要看地方政府相关的法律法规条文,要符合容积率、地面覆盖率、退界、控高等多项规定。 4.需要准备什么资料? ADU的建设与一般房屋的加改扩建流程是一样的,准备的资料也相同。唯一一点是州法有规定:如果场地周边0.5英里范围内有公交站点的话,加建ADU可以不考虑停车位,这将对是否能盖ADU、能够盖多大有决定性的影响。因此在提交报建资料时应明确在总图上显示最近公交车站点到场地的步行距离。 5.申请扩建周期多久? 目前情况,政府申请批文3~6个月,加建建设时间3个月,改建车库1个半月。 6.加建ADU以后地税要上涨吗? 加建后,新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内,地产会升值,地税也会提高。 7.比如原房购买时70万,2000平方英尺,地税1.1。加建1000平方英尺相应地税是原值的1.5倍? 一般而言加建的成本肯定低于现价,加建1000平方英尺政府大概会用200块的单价来计算地税。简单计算的话原有房屋的地税是:70万*1.1%=7700元/年。加建的地税是:1000*200*1.1%=2200元/年。合计是9900元/年。假如这个房子现房上市,原有2000平方英尺价值70万,现在增建到3000平方英尺了,跟周边房价对应假定是100万,则新的买家需要交地税是100*1.1%=11000元/年。如此地税差距是1100元/年,30年的地税差距是3.3万,还是需要妥善考虑的。 8.加建的部分质量,保温隔热,水管电线卫生间的质量都可以和原单位相当? 是。但装修风格和档次不同。这是由于ADU毕竟与主屋的功能和用途不同,所以在材料选用和工艺要求方面的侧重点也不同。 9.加建对院子的绿化面积有什么要求? ADU的建设需要满足场地的绿化指标,这个跟普通的加建要求是一样的。如果ADU是通过改建车库来实现的,那就对院子的绿化没有任何影响。 10.加盖的建筑物离围墙的距离有什么要求? ADU的建设需要满足场地的退界,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下居住单位的前退界需要满足20尺以上,后退界一般是15尺以上,而左右退界一般是5尺以上。而附属结构包括车库、设备间等的退界可以从宽。涉及到车库改造的ADU,退界可以维持现状。 11.加建房屋的高度怎么考虑? ADU的建设需要满足房屋的控高要求,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层,高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺,那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。可以设在车库的上方,也可以在既有建筑物的2层,但需要有独立的疏散出口。 12.加建的面积有什么要求? ADU的建筑面积最小是150平方英尺,最大是1200平方英尺。建设需要满足房屋的控高要求,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层,高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺,那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。 13.加建部分可以用来出租吗?可以全部出租吗? 常规都是要求屋主必须住在其中一套里面,至于说是否长期入住,这个由屋主自定。涉及到贷款时,一般贷款银行也要求屋主必须自住其中一套才会批准发放贷款。所以屋主应该考虑这个具体要求,至少在手续办理期间应保证入住其中,至于事后如何还是应该权衡利弊。至于建成之后是否可以全部出租,由各个当地政府根据本地规范确定。 14.加建后增加的面积如何向房产部门报备存档? 加建首先经政府审核通过,然后由检查人员按照工程进度逐步验收,当最终验收通过后政府就会颁发入住许可证,这就是ADU加建合法化的最后一步,然后就跟常规的程序一样进行向县政府报备存档。 15.如果仅是室内(含车库)改造,如增加厨房厕所功能,是否需要向政府申请? 车库的使用功能在建筑法规上是界定为附属构筑物,不能用于居住,也不能被记录为居住面积。如果增加厨房厕所等功能,相当于变更了建筑功能,需要更新为居住面积。因此肯定是需要向政府报备申请的。 16.加建ADU的费用,如果与另外单独买一栋房子出租相比,有何差别? 这是一个大问题。ADU的重大优势是没有单独买地的费用,相当于零成本拿到了建设用地,仅此一项就可以节约几乎50%以上的成本。同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等,这些也极大地节约了施工费用。单独买一栋房子也不容易申请贷款,在财务上的成本是不言而喻的。